[부동산 뉴스] 토지허가제도 신청부터 과정까지 허가 구역 내 있는 토지에 대한 지상권과 소유권, 이전 또는 설정하는 계약을 체결할 때.
혹은 이미 허가된 사항을 변경하고자 할 때는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하는데요. 해당 과정을 토지허가제도라 말하며, 신청 이후 15일 이내 토지허가증이 발급돼요.
토지거래허가제도란?
토지거래허가제도는 토지 거래 규제 제도에서 대표적인 제도 중 하나로 꼽혀요.
토지시장 측면에서 우리나라 땅은 토지거래허가구역과 비허가구역으로 나뉘는데요. 여기서 또 수도권 지역과 비수도권 지역으로 분류된답니다.
허가 구역 안에서도 절차는 까다로워요
수도권과 지방의 주요 개발 지구들은 대부분 허가권에 들어가지만, 허가된 장소여도 토지 구입 요건과 절차는 엄격하며 까다로워요.
그러나 허가를 받지 않고 거래했을 때 유동적으로 무효가 될 수 있으며, 이전등기 신청 자체가 토지 거래 허가가 떨어져야 가능하기에 필수로 체크해야 해요.
토지거래허가 목적에 따른 의무
허가 구역에서 토지 거래에 대한 허가가 떨어졌더라도 그 목적에 따라서만 알맞게 써야 해요.
전매금지 기간을 엄수하며 허가 목적대로만 토지를 써야 한다는 의무가 있답니다.
특히 거래 허가 용도는 임의적으로 변경할 수 없어요. 법적으로 금지되어 있기에 위반 시 처벌을 받아요.
토지거래허가 신청 후 진행 흐름
허가신청을 받는 법은 거래 당사자(매도자, 매수자)가 합의 후 공동으로 신청해야 해요.
만약 대리인이 대신할 경우 위임장 필수로 지참해야 해요.
1) 계약 내용 및 토지이용계획을 포함한 신청서 제출
2) 시장·군수·구청장 내 서류 검토
3) 시장·군수·구청장 관할의 관련 부서(기관) 업무협의 및 현장 조사
4) 시장·군수·구청장의 허가 또는 불허가 결정
5) 시장·군수·구청장의 허가증 교부 또는 불허가 처분 통지서 발급
주요 진행 흐름은 위와 같아요.
불허가 통보를 받았을 때 1개월 내에 이의신청이 가능한데요. 만약 이의신청을 할 경우 도시계획위원회의 심의를 거치게 돼요.
허가받지 않아도 되는 예외사항
위처럼 까다로운 심의 절차를 밟지 않아도 토지거래허가제도 내에는 심의를 거치지 않아도 되는 예외사항도 있는데요.
총 17가지 정도 있는데, 이중 일부를 가져와보면 아래가 같답니다.
(1) 대가가 없는 상속 및 증여
(2) 허가 대상 면적 미만의 토지일 경우
(3) 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우
(4) 국가 또는 지자체가 비상 재해 시 권리이전 또는 설정의 경우
(5) 『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지매매·교환 및 분할의 경우
대부분 공익이 목적인 사항이 많은 걸 확인할 수 있어요.
토지거래허가제도를 어겼을 때
허가 또는 변경 허가를 받지 않은 상태에서 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가받은 경우 당사자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 그 해 토지 가격의 30% 금액 이하를 기준으로 벌금이 부과돼요.
여기서 토지금액은 개별공시지가를 기준으로 결정돼요.
또한 토지거래계약 허가를 받아 취득한 토지라도 허가받은 목적대로 올바르게 진행되지 않는 경우 3개월의 이행 기간을 부여하고 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 범위 내에서 이행강제금을 부과하고 있어요.
이 강제금은 매년 이용 의무 기간이 종료될 때까지 계속된답니다. 무단으로 용도변경은 법에 어긋남을 기억하세요.
마무리
토지거래 시 정말 중요한 부분인 토지거래허가제도는 그만큼 신경 써야 할 부분이 많아 잘 숙지 후 허가를 받아야 해요. 만약 토지이용계획서나 토지취득자금 조달계획서 등 구비해야 할 서류가 있다면 성실히 임해 준비하면 좋겠습니다.